Калькулятор Cap Rate
Давайте проанализируем любой инвестиционный объект и поставим его рядом с другими с помощью ставки капитализации.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор выводит ставку капитализации, деля чистый операционный доход на цену объекта: эта метрика полностью игнорирует финансирование, так что вы сравниваете инвестиционную недвижимость в по-настоящему равных условиях.
Для кого это
Я задумала его для инвесторов, оценивающих несколько объектов одновременно; для покупателей, разбирающих коммерческие или многоквартирные приобретения; и для всех, кто изучает инвестиционные возможности в Майами и хочет один объективный ориентир.
Как это работает
Укажите цену объекта, совокупный годовой арендный доход и годовые операционные расходы. Калькулятор посчитает чистый операционный доход и покажет итоговую ставку капитализации в процентах.
Часто задаваемые вопросы
Какой cap rate считается хорошим?
Понятие «хороший» меняется в зависимости от локации и типа актива. В Майами премиальные локации, как правило, дают 4–6%, тогда как в развивающихся районах встречаются объекты с 7–10%. Как правило, чем выше cap rate, тем выше и сопутствующий ему риск.
Что такое чистый операционный доход (NOI)?
NOI — это то, что остаётся после того, как вы вычтете каждую операционную статью расходов — налоги, страховку, техническое обслуживание и управляющие сборы — из валового годового арендного дохода. Ипотечные платежи и амортизация в эту цифру не входят.
Почему важен cap rate?
Убирая финансирование из картины, cap rate даёт вам чистое сравнение объектов «как есть». Он отражает бездолговую доходность актива, и именно поэтому это моя основная метрика при оценке конкурирующих сделок.
Какова связь между cap rate и ценой?
Cap rate и цена движутся в противоположных направлениях: по мере роста цен cap rate сжимается. Низкий cap rate говорит, что вы платите премию относительно дохода, который приносит объект, — как правило, в обмен на меньший риск или более привлекательную локацию.